對(duì)于第一次接觸美國(guó)房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，肯定會(huì)問美國(guó)房產(chǎn)持有成本是什么，又有什么用?今天就跟著小編一起來(lái)看看吧!美國(guó)房產(chǎn)的持有成本到底是多少?

　　主要分為二塊內(nèi)容：

　　a.在美國(guó)持有房產(chǎn)的情況下，共性的兩筆費(fèi)用——房產(chǎn)稅和房貸。

　　b.不同的房屋類型，它們所產(chǎn)生的費(fèi)用會(huì)有哪些差別?

　　1.在美國(guó)做房東會(huì)面臨哪些費(fèi)用?

　　美國(guó)的房產(chǎn)稅是由縣政府來(lái)收的，不同縣的房產(chǎn)稅征收比例不同。每一個(gè)縣會(huì)有專門做房產(chǎn)稅評(píng)估的人員，每一年對(duì)不同區(qū)域的房?jī)r(jià)做一個(gè)評(píng)估，然后在某一個(gè)價(jià)格的基礎(chǔ)上，對(duì)房子征收房產(chǎn)稅。

　　房產(chǎn)稅征收的基數(shù)并不是以上所說(shuō)的任何一個(gè)價(jià)格，它是一個(gè)專門為房產(chǎn)稅所做的征稅價(jià)。這個(gè)征稅價(jià)是由縣里面專門的工作人員每一年來(lái)確定的：根據(jù)房子所在地附近類似房子的價(jià)格來(lái)做一個(gè)評(píng)估。

　　大家需要知道的是美國(guó)房產(chǎn)稅以年度來(lái)征收。如果沒有及時(shí)交納，可能會(huì)產(chǎn)生管理費(fèi)、罰金、利息等等，這時(shí)候你的持有成本就會(huì)越來(lái)越高。如果在一段時(shí)間當(dāng)中你還沒有交的話，政府會(huì)采取進(jìn)一步行動(dòng)，在你的房產(chǎn)上加一個(gè)留置權(quán)，直到最終把這個(gè)房子拍賣用于還債。不同的州具體的操作的規(guī)定和流程差別很大的。

　　房產(chǎn)稅金其實(shí)是很好計(jì)算的，即房產(chǎn)稅=(征稅價(jià)值/1000)*房產(chǎn)稅征收比例。而房子的征稅價(jià)值(assessed value)是在縣政府辦公室的網(wǎng)站上去具體查到的。assessed value是專門針對(duì)房產(chǎn)稅的征收所做的一個(gè)價(jià)值的評(píng)估。大家注意，這跟你的市場(chǎng)價(jià)等等其他價(jià)值是不掛鉤的，assessed value并不能夠當(dāng)作其他的任何價(jià)值來(lái)考慮，它只僅僅是房產(chǎn)稅征收的一個(gè)基數(shù)。

　　現(xiàn)在來(lái)看第二筆費(fèi)用——房貸。中國(guó)的房貸還款就只是本金和利息。在美國(guó)，房貸的花樣會(huì)非常多樣。有一些貸款是像中國(guó)這樣還本還息的，還有一些可能是一開始只還利息，到最后才還本金，那么最后要還的本金相當(dāng)高，所以這個(gè)英文當(dāng)中ballon mortgage，就是像氣球一樣的結(jié)構(gòu)。

　　一般來(lái)說(shuō)在美國(guó)，房貸不只是本金加利息，比如還有針對(duì)房貸的保險(xiǎn)。這其實(shí)是保護(hù)出借人的一種措施，如果你還不上的話，這個(gè)出借人能夠得到一定的補(bǔ)償。在這具體說(shuō)的每個(gè)月還款，這跟你貸款結(jié)構(gòu)、貸款的年限有關(guān)。

　　第三個(gè)一定會(huì)產(chǎn)生的費(fèi)用是屋主保險(xiǎn)。這個(gè)保險(xiǎn)一般分為兩個(gè)部分，一個(gè)是物理性的，一個(gè)是責(zé)任性的。物理性的，比如說(shuō)火災(zāi)、颶風(fēng)、風(fēng)暴、煙熏、冰雹、蓄意的破壞、個(gè)人財(cái)產(chǎn)的失竊。而責(zé)任性指的是，朋友來(lái)家摔斷腿，自家狗把客人咬，保姆跑下樓開門崴了腳，諸如此類的情形。

　　美國(guó)常見的保險(xiǎn)一共有六個(gè)類型，其中最普遍大家所采用的叫做HO-3。它就會(huì)覆蓋房子本身，還有房子里面的財(cái)產(chǎn)損失。但是請(qǐng)注意，對(duì)于HO-3來(lái)講的話，地震、洪水、戰(zhàn)爭(zhēng)，或者是核事故，這些一般是保險(xiǎn)當(dāng)中不覆蓋的，并且對(duì)于洪水來(lái)講的話，你是需要另外購(gòu)買保險(xiǎn)的。

　　以上是跟大家分享的第一個(gè)部分，就是這些共通、產(chǎn)生的一些費(fèi)用。第二個(gè)部分，我們來(lái)看看不同的房屋類型，會(huì)涉及到哪些不同的費(fèi)用。

　　2.不同類型的房屋，所有權(quán)和持有成本有哪些差別?

　　美國(guó)最常見的房屋類型是一戶或者兩戶的獨(dú)棟住宅，也就是single family home或者duo-plex。一般我們認(rèn)為一戶到四戶都是住宅的類型。另外大家在美國(guó)還會(huì)遇到其他幾種類型的房子，一種是condominium，簡(jiǎn)稱condo。一種是apartment，一種是cooprative。

　　三者有的共同之處：在建筑結(jié)構(gòu)上是完全一樣的，而三者的區(qū)別僅僅就在于它們的所有權(quán)形式。對(duì)于condo來(lái)講，擁有的是除了四面墻、天花板地面之外的空間，當(dāng)然也排除一些公共的區(qū)域。

　　公寓apartment是由一個(gè)公司整體性地持有，然后你是去租用其中的一間一間的房子，你是租戶，不是房東。所以我們可以簡(jiǎn)單的來(lái)理解成condo是分戶出售的，而公寓是分戶出租的。

　　第三種cooprative，這種就是你去購(gòu)買的是一個(gè)股份，你擁有的是一個(gè)股份，你要你購(gòu)買的并不是一個(gè)屋契，而是一個(gè)帶有失效日期的一個(gè)長(zhǎng)的租約。

　　具體看它們產(chǎn)生的一些費(fèi)用，對(duì)于condo的屋主來(lái)講，承擔(dān)的費(fèi)用包括了維護(hù)費(fèi)、日常的運(yùn)行管理費(fèi)、公共區(qū)域的保險(xiǎn)等等，所有這些費(fèi)用的會(huì)統(tǒng)一的由屋主協(xié)會(huì)來(lái)收取。這個(gè)屋主協(xié)會(huì)就是HOA，在網(wǎng)上看這些房源的話，經(jīng)常會(huì)看到一個(gè)HOA費(fèi)，那么就是這筆費(fèi)用了，這類似于中國(guó)的物業(yè)費(fèi)。這筆費(fèi)用通常有三百美元。

　　Coopritive的費(fèi)用：實(shí)際的運(yùn)行費(fèi)用、co-op的房貸的本金和利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)，還有一項(xiàng)是儲(chǔ)備金。這些費(fèi)用的多少，是根據(jù)所持有的股份的多少來(lái)計(jì)算的。比如房貸本金和利息，指的不是你個(gè)人的貸款，而是整個(gè)項(xiàng)目可能存在的貸款，要求按照一定比例進(jìn)行承擔(dān)。所謂儲(chǔ)備金，大家可以理解為一種儲(chǔ)蓄賬戶，是一個(gè)用于緊急維修和大的整修的資金賬戶。

　　除了以上說(shuō)的這些，還有可能出現(xiàn)一些特殊收費(fèi)。比如地方政府在正常的房產(chǎn)稅之外，會(huì)為了公共建設(shè)而特別收取的費(fèi)用。這種情況并不少見，分?jǐn)傁聛?lái)的費(fèi)用并不會(huì)很多，也是按年收取的。

　　雖然雜亂費(fèi)用很多，但目前對(duì)于這個(gè)房產(chǎn)稅來(lái)講的話，會(huì)有一些減免的政策。具體的美國(guó)的這個(gè)稅收的政策，征收減免規(guī)則比較復(fù)雜，就如何征收的減免的問題，最好你是能夠去咨詢一下注冊(cè)會(huì)計(jì)師。根據(jù)你個(gè)人的具體的情況，這個(gè)房子的情況，看看是不是符合一些減免的條件。

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