美國房産一直是國內(nèi)投資者熱衷選擇的項(xiàng)目，然而投資過程中不免出現(xiàn)一些常見問題。世貿(mào)通移民專家就投資美國房産引發(fā)的“稅、風(fēng)險(xiǎn)、貸款以及房産經(jīng)紀(jì)/律師等方面”的疑問進(jìn)行總結(jié)，希望能夠幫助大家更順利的完成房産投資。

關(guān)于稅

1. “非美國公民夫妻之間不得享受美國夫妻之間無限制的自動(dòng)繼承財(cái)産的權(quán)力，因此會(huì)導(dǎo)致夫妻中後死亡一方需先繳納遺産稅”是什麼意思？

美國政策規(guī)定美國夫妻雙方享有無限制自動(dòng)繼承財(cái)産的權(quán)力，一方死亡後，另一方可自動(dòng)繼承其財(cái)産，不需繳納遺産稅；非美國公民夫妻不享受這一政策，因此後死亡一方在繼承財(cái)産前須先繳納遺産稅方才能繼承其財(cái)産。

2. 個(gè)人免稅額和標(biāo)準(zhǔn)扣稅額的區(qū)別是什麼？

(1) 免稅額是指稅法中規(guī)定的課稅對(duì)象全部數(shù)額中免予征稅的數(shù)額。無論課稅對(duì)象的數(shù)額多大，未超過免征額的，不征稅；超過的，就其超過分征稅；

(2) 標(biāo)準(zhǔn)扣稅額與中國的累進(jìn)稅率相似，設(shè)置起征點(diǎn)，對(duì)超過的部分隨稅基的增加而按其級(jí)距提高，征稅對(duì)象數(shù)額越大的等級(jí)，稅率越高。

3. 爲(wèi)什麼當(dāng)房産無法順利出租或因其它原因而入不敷出時(shí)，實(shí)時(shí)個(gè)人所得稅爲(wèi)零，仍然需要做出申報(bào)？

做出申報(bào)並不表示繳稅。收入是負(fù)的時(shí)候，個(gè)人所得稅是零，還是要進(jìn)行申報(bào)。

關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)

1. 房屋中介的費(fèi)用都是由賣方支付，那麼在雙方都有中介的情況下，是否存在雙方中介和賣方勾結(jié)的情況，擡高房價(jià)，這時(shí)如何保護(hù)買方的權(quán)益？是否有相關(guān)法律的規(guī)定？

美國法律規(guī)定，房屋中介或從事房産交易的代理人必須持有執(zhí)照，若中介方不考慮自身代理人的利益，則有吊銷執(zhí)照的可能。

2. 公司持有房屋與個(gè)人持有房屋有哪些優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)？是不是帶租約的法拍屋只能以公司的名義來買以及帶租約的法拍屋只能以個(gè)人的名義來買，這兩者之間有沒有必然的聯(lián)系？

公司較于個(gè)人，擁有永久存續(xù)及有限責(zé)任的的特點(diǎn)。如果公司持有房産，就可以實(shí)現(xiàn)房産持有的長久性和安全性。同時(shí)以公司名義持有房屋，房屋在公司股東之間就可以實(shí)現(xiàn)贈(zèng)與和繼承的便利，避免因非美國身份帶來的財(cái)産轉(zhuǎn)移帶來的贈(zèng)與稅與遺産稅等稅務(wù)問題。同時(shí)，房産日常的開銷及費(fèi)用也可以在公司申報(bào)時(shí)進(jìn)行相應(yīng)的抵扣。使用公司持有房産的主要劣勢(shì)相對(duì)于個(gè)人持有而言，就是起初需要花一筆錢去設(shè)立公司。這兩者之間沒有必然聯(lián)系，法拍屋以公司的名義來買更有優(yōu)勢(shì)，在以後的繳稅，轉(zhuǎn)讓以及其它交易環(huán)節(jié)有很多的便利。

3. 原屋主貸款60萬美元購得一房，後因工作調(diào)動(dòng)要出售房屋，當(dāng)時(shí)那棟房子的市價(jià)已降至46萬左右，于是找經(jīng)紀(jì)人掛牌虧本銷售，有一買家出價(jià)50萬元，但要求賣方退還3%以支付其貸款費(fèi)用，爲(wèi)什麼這一offer行不通？

這一offer存在詐欺的風(fēng)險(xiǎn)，就條件來看，買方要賣方退還3%的房價(jià)以支付其貸款，也就是說，買方是在賣方退錢之後向貸款機(jī)構(gòu)借貸，然後支付房款，若買方毀約不買房或卷錢私逃，賣方就得承受損失。

4. 關(guān)于購買法拍屋，原業(yè)主拖欠的稅款和工程款等的費(fèi)用爲(wèi)什麼會(huì)有可能轉(zhuǎn)移給新的業(yè)主？

在法拍屋拍賣的時(shí)候，原業(yè)主拖欠的稅款和工程款很有可能被作爲(wèi)附加條件附在法拍屋上，新的業(yè)主如果確定拍下這個(gè)法拍屋，就必須接受這項(xiàng)附加條件。

5. 底特律的房價(jià)低廉，但是投資有很大的風(fēng)險(xiǎn)，基本沒有增值空間,那麼對(duì)于開發(fā)底特律的房地産市場有沒有價(jià)值？除了價(jià)格因素之外，中國購房者應(yīng)該考慮更多因素才對(duì)，爲(wèi)什麼有出現(xiàn)上千人上底特律“抄底”的現(xiàn)象？

底特律的房價(jià)雖然很低，但是房産高稅收和目前城市糟糕的治安也讓低價(jià)房産並不具投資價(jià)值。投資者不應(yīng)只考慮房價(jià)因素，信息的獲取不夠充分也是投資者盲目選擇的原因。

6. 銀行屋的來源是什麼？銀行爲(wèi)什麼要將持有的銀行屋賣掉？

當(dāng)許多房屋貸款人到期還不了銀行貸款的時(shí)候，銀行就會(huì)申請(qǐng)法院拍賣房屋，以實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)。但當(dāng)房市低迷，房價(jià)下跌的時(shí)候，拍賣可能拍不出去，這時(shí)銀行只能自己擁有房屋。當(dāng)銀行手上這種房屋越來越多時(shí)，意味著銀行的負(fù)資産越來越多。銀行爲(wèi)了減輕負(fù)資産的財(cái)産壓力，增加現(xiàn)金數(shù)量與流量，就會(huì)低價(jià)售出這些房屋，以實(shí)現(xiàn)損失的減少。

關(guān)于貸款

1. 關(guān)于銀行屋，購房一年後可以申請(qǐng)貸款，此處的貸款指的是之前所購的銀行屋的房貸？那麼已經(jīng)購買了這個(gè)房産，還能進(jìn)行貸款嗎？

購房一年後此房産的房産權(quán)就屬于個(gè)人不再是銀行，那麼就可以進(jìn)行貸款了。

2. 中國人到美國買房，人民幣換美元通常會(huì)受到數(shù)額的限制，以及美國大多數(shù)銀行不願(yuàn)意給中國買家提供房貸，對(duì)于這個(gè)問題有什麼好的建議？

人民幣換美元的數(shù)額限制，中國人每人每年5萬美元，即一張身份證一年之內(nèi)有5萬美元的購彙彙款額度，國內(nèi)辦理外彙彙款最好到中行。另外我國對(duì)于外國同一收款人同一賬戶的每月收彙不得超過三筆，即15萬美元，如需大額彙錢，建議在美國多開兩個(gè)賬戶。美國銀行沒有針對(duì)性地對(duì)中國買家不願(yuàn)意提供房貸，這個(gè)要根據(jù)美國不同地區(qū)有不同的借貸情況，借貸者本人的個(gè)人資金證明和信用情況才是關(guān)鍵。

3. 一貸行、二貸行？爲(wèi)什麼二貸行願(yuàn)意承擔(dān)血本無歸的風(fēng)險(xiǎn)放貸？

一貸行即借貸方用房産做抵押首次貸款的銀行，二貸行即借貸方再次用房産做抵押貸款的銀行，二貸行會(huì)根據(jù)房子的殘值，決定是否就房産抵押放貸給貸款人，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)很大。二貸行根據(jù)多項(xiàng)指標(biāo)以決定是否放貸，如貸款額度，個(gè)人賺錢能力(Earning Power)，貸款用途及高額利息。

4. 什麼是貸款時(shí)的點(diǎn)數(shù)(Points)？“點(diǎn)數(shù)”有何特別用處呢？

何謂“點(diǎn)數(shù)”？“點(diǎn)數(shù)”即是1%房屋的貸款額。舉個(gè)例子：您準(zhǔn)備向銀行貸款25萬，那麼一個(gè)“點(diǎn)數(shù)”，1 Point即是1%的房屋貸款額，亦即是二千五百元。兩個(gè)“點(diǎn)數(shù)”，2 Points即是2%的房屋貸款額，亦即是五千元。如果想要“點(diǎn)數(shù)”的話，其實(shí)就是想要用金錢買低貸款利息。可以說，如一般向銀行貸款25萬的話，一個(gè)“點(diǎn)數(shù)”會(huì)降低大概0.25%的利息，兩個(gè)“點(diǎn)數(shù)”會(huì)降低大概0.50%的利息。換句話說，如果現(xiàn)時(shí)的貸款利息沒有“點(diǎn)數(shù)”，是6%的話，一個(gè)“點(diǎn)數(shù)”就是用二千五百元可以買低貸款利息到5.75%，兩個(gè)“點(diǎn)數(shù)”就是用五千元買低貸款利息到5.50%。其實(shí)，這就顯而易見“羊毛出在羊身上”的道理。

關(guān)于房産經(jīng)紀(jì)/律師

1. 房屋買賣，我是要請(qǐng)房産經(jīng)紀(jì)還是房産律師？

在房屋買賣中，您是要請(qǐng)房産經(jīng)紀(jì)還是房産律師，還是兩個(gè)都要請(qǐng)，主要是要看當(dāng)?shù)氐姆梢?guī)定。有些州規(guī)定只有房産經(jīng)紀(jì)來做房屋買賣事宜，有些州規(guī)定只有房産律師來做房屋買賣事宜，而有些州又是規(guī)定房産經(jīng)紀(jì)和房産律師共同來完成房屋買賣事宜。

2. 房産經(jīng)紀(jì)的執(zhí)照的效力是在限制在州的範(fàn)圍內(nèi)還是整個(gè)聯(lián)邦有效？

美國房地産法律是州法，不屬于聯(lián)邦法。所以房産經(jīng)紀(jì)執(zhí)照也只在所在州有效，而不是全國有效。所以當(dāng)您選擇房産經(jīng)紀(jì)的時(shí)候，須確認(rèn)您的房産經(jīng)紀(jì)有您買房所在州的執(zhí)照。

3. 美國房屋買賣普遍采取房産經(jīng)紀(jì)的模式，這種模式的好處是什麼？如果越過房産經(jīng)紀(jì)直接進(jìn)行私下房産買賣，對(duì)于當(dāng)事人是否可行？

在美國房産買賣中，采用房産經(jīng)紀(jì)的模式很普遍。它是有專門法律規(guī)定的買賣房屋的合法形式，同時(shí)對(duì)于房産經(jīng)紀(jì)的行爲(wèi)規(guī)範(fàn)和責(zé)任也有明確的規(guī)定。采用這樣模式的好處是房産經(jīng)紀(jì)可以用其專業(yè)服務(wù)說明房屋買賣的進(jìn)行，節(jié)約買賣雙方的時(shí)間，提高房地産行業(yè)的工作效率。房産經(jīng)紀(jì)一般上對(duì)于自己的工作都是盡職盡責(zé)的。對(duì)于一些坑蒙拐騙的非法的行爲(wèi)，房産經(jīng)紀(jì)基本上都很謹(jǐn)慎。因爲(wèi)在美國這個(gè)法制健全的國家，爲(wèi)了眼前利益而一失足而把自己的飯碗打破，落的吊銷執(zhí)照或刑事犯罪的下場，實(shí)在是不劃算。當(dāng)然，買賣雙方也可以不通過房産經(jīng)紀(jì)自己私下交易，但是前提是您自身有很專業(yè)的房産知識(shí)，或?qū)Ψ绞强梢孕刨嚨呐笥鸦蚴烊恕７駝t，您很有可能會(huì)增加房屋交易存在風(fēng)險(xiǎn)，比如房屋産權(quán)有瑕疵、質(zhì)量有問題、賣方欺詐等等。